دعاوی مطرح شده

همکاران ، کارآموزان و کاربران محترم 

موضوعی که می خواهم تشریح کنم مربوط می شود به مطالبه سرقفلی یک واحد کارگاه صنعتی در یکی از بخشهای شهرستان اسلامشهر که مدتی است بنده درگیر آن بوده و بعلت وجود جوانب مختلف حقوقی مناسب دیدم جهت استفاده دوستان آن را منعکس و انتشار دهم. موضوع در اصل اختلاف ملکی  و در مورد مطالبه وجه پرداختی سرقفلی مستأجر به مالک بعد از ۱۵ فعالیت در کارگاه به قیمت روز بوده و جزئیات آن از این قرار است:

در سال ۱۳۸۰ موکل سرقفلی ملکی را که یک باب کارگاه با کاربری صنعتی و تجاری است از مالک خریداری می کند. 

در اینجا جا دارد در مورد سرقفلی و شرایط آن و تفاوت آن با خرید ملکیت ملک و همچنین تفاوت آن با اجاره توضیحاتی خدمت دوستان ارائه کنبم.

خرید و فروش سر قفلی ملک به دو صورت اتفاق می افتد:

۱- حق کسب و پیشه وتجارت  که در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و حق سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به آن اشاره کرده و آن عبارت است از این که مالک ملک خود را به مستأجر بعنوان  برای مدت معین و به مبلغ معین اجاره می دهد که بدیهی است بعد از اتمام مدت اجاره می بایست طرفین یا باید قرارداد قبلی را تمدید کنند و یا اینکه قرارداد جدید با شرایط جدید منعقد نمایند. که بخش مربوط به این نوع از حق سرقفلی را در زیر عیناً از قوانین ذکر شده نمایش می دهیم.👇👇👇👇👇

فصل پنجم: حق کسب یا پیشه یا تجارت  از قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶
‌ماده ۱۸ - میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین‌نامه آن از طرف ‌وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون‌های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.
‌ماده ۱۹ - در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز ‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

فصل دوم: سرقفلی از قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶
ماده ۶ - هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین‌ مستأجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ - چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲ - در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.
ماده ۷ - هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر‌ مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده ۸ - هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف‌ واگذار نماید، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده ۹ - چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده ۱۰ - در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌ خواهد شد.

مواد مربوط به سرقفلی که عیناً از آئین نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ برداشته شده ، منعکس می گردد:

ماده ۱۴
دفا‌تر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کار بری تجاری و اماکنی که با رعایت‌ قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در‌ قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
‌ماده ۱5
مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای‌‌ همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر، با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.

آیا حق سرقفلی قابل بازداشت است یا خیر؟ 

براساس نص مولد ۵۴ و ۵۵ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایات ا…..حق سرقفلی با شرایط مندرج در آن قابل بازداشت می باشد 👇

ماده ۵۴ ـ بازداشت حقوق مدیـون نسبـت به سرقفلی جایز است لكن مزایـده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می‌گردد.
ماده ۵۵ ـ بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی و منافع مانع از این نیست كه اگر مال دیگری از متعهد یافت شود به تقاضای ذینفع بازداشت گردد در این صورت هرگاه مال بازداشت شده معادل طلب بستانكار باشد از حقوق رفع بازداشت خواهد شد.                 این نوع از سرقفلی به این صورت موجودیت پیدا می کند که یا در گذشته مؤجر ملک خود را قبلاً به شخصی با شرایط مندرج در قرارداد اجاره که می بایست در یک یا چند رشته کاری خاصی فعالیت می کرد، اجاره داده بوده است و یا خود مؤجر در آن رشته در ملک خود کار کرده بود  و در اثر فعالیت مستأجر یا خود مؤجر آن ملک در آن رشته شهرت  و اعتبار تجاری پیدا کرده است و به اصطلاح معروف و شناخته شده بود حالا مؤجر بعد از گذشت مدت قرارداد اجاره یا عدم ادامه فعالیت تجاری توسط شخص مؤجر ، مالک در نظر دارد ملک خود را برای مدتی به اجاره واگذار نماید ، طبق قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ مالک حق دارد علاوه بر مطالبه مال الإجاره معین مبلغی هم تحت این عنوان که خود او یا مستأجر قبلی سالها در این ملک در این رشته کار کرده و شهرت و اعتباری را برای این ملک کسب کرده و مشتریان این ملک را با این رشته کاری شناخته اند به اصطلاح صفر کیلومتر محسوب نمی شود، از مستأجر جدید مطالبه نماید که ترتیب پرداخت و استرداد آن مبلغ از مؤجر یا مستأجر بعدی در متن قانون به اختصار بیان شده است .

دادخواست وکیل مدافع

تت

رای دادگاه

نن

تحلیل وکیل

مم