وکیل پایه یک دادگستری یحیی رحمتی
نمونه لایحه دفاعی در مقابل دعوای اعتراض ثالث علیه موکل برای تسلیم مبیع
ریاست محترم شعبه ۲۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران
سلام علیکم
با احترام به وکالت از موکلین محترم در پرونده بایگانی ........ در خصوص اعتراض ثالث خواهان آقای .... ... .... و در جهت تنویر ذهن مبارک خاطرگرامی را معروض می دارد که هرگونه قرارداد یا مبایعه نامه ای که حاکی از فروش یا واگذاری واحدهای نامیده شده به نام آقای ........ به شخص دیگری باشد بنا به دلایل ذیل از ابتدا باطل بوده است فلذا پرونده حاضرمستعد ومستحق صدورحکم مبنی بربی حقی خواهان می باشد:
شرح ماوقع
موکلین در تاریخ 21/11/1395 یک فقره قرارداد مشارکت در ساخت به شماره 82697 که دارای ۵ صفحه متمم قرارداد سپس چهار صفحه الحاقیه های بعدی می باشد با آقای محمد ........... برای ساخت ۱۰ واحد آپارتمان بصورت تجمیعی درپلاک های ۵ و ۷ به نشانی تهران ، خ شادمان ، کوچه ........ منعقد کرده اند که در مفاد و بندهای مختلف قرارداد و متمم و الحاقیه های مذکور، موکلین با گنجاندن شرط مهم قانونی، شرعی، کاربردی و صحیح در جهت حفظ حقوق خود «سازنده (خوانده ردیف اول) را بصورت محدود و موقت از فروش واحدهای خود منع کرده که براساس مواد ۱۰، ۲۳۷ و ۹۵۹ قانون مدنی شرط صحیح می باشد. ( پیوست ۱ تا ۱۰ )
دفاع استدلالی:
۱- خواهان محترم درمبایعه نامه استنادی خود به قرارداد مشارکت درساخت شماره ۸۲۶۹۷ بعنوان قرارداد پایه اشاره کرده است ولی باید به عرض دادگاه محترم برسانم همانطوری که درابتدای دفاعیه ذکر شد ملاحظه می فرمایید دربند ۶ از ماده ۶ قرارداد مشارکت در ساخت (پیوست ۱)، بند ۸ از صفحه ۳ متمم قرارداد مشارکت در ساخت (پیوست ۴)، در قسمت زیرین توافقنامه مورخ ۰۶/۰۳/۹۷ (پیوست ۷) و در بند« د » از توافقنامه مورخ ۲۷/۰۸/۹۹ (پیوست ۱۰) مجدداً تکرارشده که« سازنده اخذ هرگونه وام بانکی مربوط به واحدهای مالکین و پیش فروش واحدهایش را از خود سلب می نماید (درشرایطی که خاصی که سازنده نیاز مبرم مالی پیدا کند به شرط موافقت مالکین و پس از پایان مرحله نازک کاری بنا، حق فروش فقط یکی از واحدهای خود را در هر پلاک ثبتی خواهد داشت) » که این شرط قراردادی و تعهد وی براساس قائده «المؤمنون عند شروطهم » و مفهوم مخالف ماده ۹۵۹ قانونی مدنی و کاملاً قانونی، شرعی، صحیح و قابل استناد می باشد که اشعار می دارد:
«هیچ کس نمی‌تواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.» که از ظاهر و نص ماده به سادگی برداشت می شود افراد می توانند حق تمتع و اجرای حق خود را بصورت جزئی از لحاظ زمانی و سایرموارد از خود سلب نمایند کما اینکه از جمله شرایط استخدام در خیلی از شرکتها سلب حق ازدواج کارکنان تا زمان محدود میباشد و مؤید این نکته تفسیر مرحوم دکتر کاتوزیان ازاین ماده در کتاب نظم حقوق کنونی در صفحه ۵۷۶ دقیقاً با این عنوان می باشد.(پیوست 11)
مهم‌ترازآن اینکه سازنده تعهد داده است (شرط فعل) درصورتیکه بدون موافقت موکلین (مالکین)اقدام به فروش واحدهای خود کرده باشداین عمل غیر قانونی بوده می بایست نسبت به فسخ آن اقدام نماید در غیر اینصورت مالکین حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اصلی را دارند. با کمی دقت و تطبیق شرط ذکر شده در قرارداد متوجه خواهیم شد که تعهد سازنده و شرط قراردادی ایشان نه تنها با هیچکدام از شوق ماده ۲۳۴ و ۲۳۷ منافات نداشته بلکه کاملا ًبا مفهوم موافق مادتین منطبق بوده وبرهمین اساس نیز بدلیل عدم تمکین سازنده به شرط قراردادی و قانونی، داور مرضی الطرفین اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت وصدورحکم خلع ید وی از ساختمان نموده که روند قانونی ابلاغ و اجرای آن نیز در سال ۱۴۰۰ انجام شده است و الان ملک دراختیار وتصرف موکلین می باشد(پیوست های 13و 12)
۲- شرط اصلی در خرید و فروش کالا وجود آن کالا در لحظه وقوع معامله می باشد درغیراینصورت به استناد ماده ۳۶۱ قانون مدنی که می گوید «اگر در بیع عین معین، معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است»و طبق گزارش مهندس ناظر شهرداری در این تاریخ ساختمان حتی خاک برداری هم نشده بود (پیوست ۳۲) و در واقعیت خارج در تاریخ امضای مبایعه‌نامه اصلا مبیع وجود نداشت که بتواند مورد بیع واقع شود بنابراین با توجه به نبودن مبیع (مورد معامله) در زمان امضای مبایعه‌نامه خواهان و خوانده ردیف اول مبایعه‌نامه مورد استناد از ابتدا باطل بوده است.
۳- خواهان محترم در دادخواست تقدیمی خود از یک طرف با استناد به مبایعه نامه شماره 0220645مورخ 08/02/97 عنوان کرده واحد دوم غربی از پلاک ۵ و ۷ را ازخوانده ردیف اول به مبلغ 000/200/607 تومان خریداری نموده از طرف دیگر به یک فقره قرارداد
سرمایه‌گذاری بدون تاریخ و شماره و تعدادی فاکتور دست نویس استناد که مثلاً درساخت پروژه ساختمان مشارکت نموده است با این ترتیب با ارائه دو فقره سند متناقض نقض غرض نموده است زیرا براساس شروط قراردادی و تبصره ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان و مواد ۱۴، ۱۸ آئین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان و اجازه چنین کاری را نداشته که هیچ ، حتی سازنده طبق ماده ۲۳ همان قانون مجرم و مستحق مجازات بوده است.
۴- ملاحظه می فرمایید در بند ۱ از ماده ۶ و بند ۱-۱ از بخش تعهدات طرفین متن قرارداد مشارکت در ساخت اشاره و تأکید شده است « این قرارداد متمم دارد » و در خود قرارداد اصلی و همچنین در متمم و الحاقیه های آن به کرات به سلب حق فروش واحدهای سازنده اشاره شده است که با این وصف بی توجهی به این شرط قراردادی توسط به اصطلاح خریداران محل ابهام و تأمل می باشد یعنی یا خواهان به وجود این شرط در قرارداد توجه نکرده است که و یا اینکه با اطلاع از این شرط اقدام به امضای مبایعه‌نامه نموده‌اندکه در هر حال اقدام علیه خود نموده است .
4- با توجه به وجود دوموضوع آتی احتمال صوری بودن معامله قوت می یابد 1- قیمت غیر واقعی آپارتمان 2- فروش آپارتمان به دو نفر
1- درتاریخی که این مبایعه نامه امضا شده قیمت یک دستگاه آپارتمان ۱۳۰ متری در آن منطقه به ازاء هرمتر ۶۰۷ میلیون تومان یعنی هر متر حدود 000/700/4 تومان اصلاً قابل تصور نیست چون در آن موقع قیمت آپارتمان در این منطقه بالای ۱۵ میلیون تومان بوده است و خود همین موضوع نشان می دهد در زمان امضای مبایعه‌نامه آپارتمان وجود نداشت و گرنه متری ۴٫۷۰۰٫۰۰۰ میلیون معامله نمی شد، پس طبق ماده ۳۶۱ قانون مدنی معامله به فرض وجود باطل بوده است بنابراین ودرغیراینصورت یک معامله صوری جهت دورزدن تعهدات قراردادی و شروط مندرج درآن با همکاری خواهان و سازنده از طریق امضای صورتجلسات تحویل آپارتمان ، پرداخت ثمن ، ارائه فاکتورهای شیشه و درب و ....انجام شده است که درهر دو حالت به استناد مواد ۲۱۸ و ۲۳۷ قانون مدنی محکوم به رد می باشد.
2- دوسال قبل از تاریخ مبایعه نامه استنادی سازنده (سال 95)، این واحد را به دو نفر به نام های آقای محمدرضا ........ و خانم میترا ....... فروخته بوده که پرونده ای با شماره بایگانی ....... درشعبه 29 همین مجتمع با طرفیت موکلین تحت رسیدگی می باشد که هر سه نفر از خریداران از دوستان قدیمی سازنده بودند که اتهام انجام معامله صوری ،فروش مال غیر و کلاهبرداری برای فروشنده حتمی و هم برای خریداران مخصوصاً خواهان دور از انتظار نیست.
۵- با توجه به اثبات بطلان مبایعه نامه استنادی دربندهای قبل، ارائه دفاعیه درمورد ادعای تحویل گیری آپارتمان ، رفع نواقص آپارتمان، پرداخت ثمن معامله، ارائه چند برگ فاکتور دست نویس شیشه و درب وسایرموارد حتی اگراز لحاظ شکلی صحیح هم باشد بخاطر اینکه فی نفسه انجام کار بدون موافقت طرف قرارداد اصلی (موکلین) بوده ، لزومی ندارد چون طبق مفهوم مخالف قائده «اذن در شیء اذن در لوازم آن است » وقتی معامله از ابتدا باطل بوده است عملیات بعدی آن نیز لاجرم باطل و بلااثر می باشد. همانطور که در بالا هم عرض کردم طبق گزارش مهندس ناظر شهرداری حتی سه ماه بعد از تاریخ امضای مبایعه‌نامه مارالاشاره هنوز ساختمان درمرحله گودبرداری جزئی بوده است همچنین برخلاف ادعای خواهان وبه استنادگزارش کارشناس رسمی دادگستری که در تاریخ 02/12/1400 توسط مهندس حسن زاده تقدیم شورای حل اختلاف تهران گردیده پروژه به هیچ وجه به میزان ۹۵ درصد پیشرفت نداشته است . (پیوست های 22 و 23 و 24)
۷- درمورد استناد خواهان به مواد ۴۱۸ ،۴۲۵، ۴۸۲ و ۴۸۹ قانون آئین دادرسی مدنی گفتنی است که داور محترم با توجه به نص صریح قرارداد مشارکت در ساخت و متمم و الحاقیه های بعدی آن به موضوع رسیدگی و اقدام به صدور رأی مبنی بر فسخ قرارداد، خلع ید سازنده و پرداخت وجه التزام نموده لذا رأی ایشان با هیچ یک از شقوق مواد ذکر شده منافات نداشته و توسط دادگاه هم تنفیذ، ابلاغ و اجرا شده است.
حالیه با عنایت به توضیحات معنونه و پیوستهای ارائه شده و با استناد به مواد قانونی اشاره شده مخصوصاً ماده 361 قانون مدنی و قائده « المؤمنون عند شروطهم» از محضر دادگاه محترم استدعای صدور حکم بربی حقی خواهان را دارد.
باسپاس فراوان
یحیی رحمتی
وکیل پایه یک دادگستری وکیل تهران وکیل پونک
وکیل ملکی وکیل ثبتی وکیل دیوان عدالت اداری
وکیل حقوقی وکیل کیفری وکیل خانواده
نشانی: تهران(پونک) ، انتهای اتوبان همت غرب، بعد از پل اشرفی اصفهانی ، ابتدای سردار جنگل، بعد از حیدری مقدم پلاک 25( مجتمع پویا) طبقه دوم ، واحد 19 تلفن دفتر : 46138297
همراه :4755038-0912
مواد مرتبط با موضوع :
قانون مدنی
ماده ۲۳۴ شرط بر سه قسم است:
۱- شرط صفت.
۲- شرط نتیجه.
۳- شرط فعل اثباتاً یا نفیاً.
شرط صفت عبارت است از شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله.
شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود.
شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی، بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود.
ماده ۲۳۷
هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می‌تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.
ماده ۲۱۸
هر گاه معلوم شود که معامله با قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده آن معامله باطل است.
ماده ۳۶۱
اگر در بیع عین معین، معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.
آئین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
ماده ۱۴- پیش فروشنده تنها درصورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ نماید والاً مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد (۱۷) و (۱۸) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
ماده ۱۸- اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (۲۳) و (۲۴) قانون رفتار خواهد شد.
قانون پیش فروش ساختمان
تبصره ماده ۴
تبصره – در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظائر آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه هست.
ماده ۲۳ – اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
وکیل ثبتی
وکیل ملکی
وکیل وصول مطالبات قراردادی
وکیل وصول سفته
وکیل وصول چک
وکیل ارث
وکیل وصیت
وکیل تحریر و تقسیم ماترک
وکیل انحصار وراثت
وکیل خرید و فروش ملک
وکیل دعاوی اجاره املاک
وکیل پیش فروش آپارتمان
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی
وکیل فروش ملک مشاعی
وکیل الزام به اخذ پایان کار
وکیل خلع ید
وکیل تخلیه ملک مسکونی و تجاری و اداری
وکیل وقف
وکیل رفع تصرف عدوانی
وکیل تغییر کاربری
وکیل کیفری شامل:
وکیل قتل
وکیل جعل
وکیل ضرب و جرح
وکیل کلاهبرداری
وکیل انتقال مال غیر
وکیل روابط نامشروع
وکیل سرقت
وکیل جرائم رایانه‌ای و سایبری
وکیل مطالبات چک
وکیل رفع مزاحمت
وکیل رفع تصرف عدوانی
وکیل تغییر کاربری
وکیل دیوان عدالت اداری شامل:
وکیل اختلافات کار و کارگر
وکیل کمیسیون های شهرداری از جمله ماده ۱۰۰
وکیل ادرای وکیل دعاوی داره کار و تأمین اجتماعی
وکیل بیمه
وکیل مالیات و جرائم مالیاتی
وکیل ایثارگران و جانبازان
وکیل خانواده شامل :
وکیل طلاق توافقی
وکیل طلاق به درخواست مرد(زوج)
وکیل طلاق به درخواست زن(زوجه)
وکیل مطالبه نفقه زوجه
وکیل مطالبه نفقه زوجه فرزند
وکیل مطالبه مهریه
وکیل مطالبه اجرت المثل
وکیل مطالبه اخذ حضانت فرزند
وکیل وکیل روابط نامشروع
وکیل تقسیط مهریه
وکیل استرداد جهیزیه
مشاور حقوقی متخصص امور حقوقی در زمینه های تنظیم قرارداد ، مشاور قرارداد ، تفسیر و اجرای قرارداد
داوری در قراردادها
مشاوره آنلاین ، مشاوره حضوری ، مشاوره تلفنی
۰۹۱۲۴۷۵۵۰۳۸_۰۲۱۴۶۱۳۸۲۹۷
