وکیل پایه یک دادگستری یحیی رحمتی

نمونه دادخواست اعتراض ثالث به تحویل آپارتمان

زمان انتشار: 2 سال پیش

رياست محترم شعبه 34 دادگاه عمومي حقوقي تهران
سلام عليكم
با احترام و در اعتراض به رأي اصداري از آن شعبه محترم به شماره ..................به تاريخ 23/09/1400 و اجرائيه شماره ............ در پرونده كلاسه ..............بايگاني ......... به عنوان شخص ثالث خاطر گرامي را معروض مي دارد:
ايرادات شكلي:
1- درپلاك ثبتي اشاره شده 10 واحد آپارتمان موجود است ودر رأي و اجرائيه معترض عنه به آپارتمان متصرفي هيچ اشاره اي نگرديده است كه اگر در مبايعه نامه هم آپارتمان مشخصاً تعيين نشده باشد معامله معترض عنه بر خلاف نص ماده 216 قانون مدني بوده و قرارداد بدليل مبهم بودن مورد معامله از ابتدا باطل بوده است.
2- خوانده رديف اول با اينكه مطلع بود موكلين بنده مالكين اصلي و طرف قرارداد با خوانده رديف دوم (سازنده- فروشنده) هستند با آگاهي كامل از اين موضوع بازهم موكلين (مالكين) را طرف دعوا قرار نداده است چون مي دانست كه دراين صورت بي اعتباري مبايعه نامه وي آشكار و رأي بر رد دعواي او صادر خواهد شد.
ايرادات ماهيتي:
3- يك فقره قرارداد مشاركت در ساخت به شماره 82697 در تاريخ 21/11/1395 به انضمام متمم مربوط به آن به همان تاريخ در 5 صفحه كه جزء لاينفك آن قرارداد مي باشد و همچنين چهار فقره توافقنامه درتاريخ هاي مندرج بر روي هركدام، بين موكلين به عنوان مالكين پلاك ثبتي اصلي ......... با چهار پلاك فرعي 1، 26، 27، 46 بصورت تجميعي در آدرس تهران، خيابان شادمان، كوچه.........، پلاك هاي 5 و7 از يك طرف و آقاي ……………. به عنوان سازنده از طرف ديگربا موضوع ساخت 10 واحد آپارتمان با پاركينگ و انباري و با خصوصيات مندرج در متمم قرارداد و با شرايط زير منعقد شده است: (پيوست هاي شماره 1 تا 10)
4- در بند 6 ماده 6 قرارداد مشاركت در ساخت درج شده است «فروش سهم الشركه سازنده صرفاً با توافق طرف مقابل ( مالكين) و بعد از پايان مرحله نازك كاري امكان پذير خواهد بود» (پيوست 1)
5- در بند 8 متمم قرارداد مشاركت در ساخت مورخ 21/11/1395 مجدداً تأكيد شده «سازنده حق اخذ هرگونه وام بانكي مربوط به واحدهاي مالكين و پيش فروش واحد هايش را از خود سلب مي نمايد در شرايط خاصي كه سازنده نياز مبرم مالي پيدا كند به شرط موافقت مالكين و پس از پايان مرحله نازك كاري حق فروش فقط يكي از واحدهاي خود را در هر پلاك ثبتي خواهد داشت» ( پيوست 4)
۶- در پاراگراف آخر توافقنامه مورخ 6/3/97 بازهم آورده شده «در صورت عدم انجام تعهدات توسط سازنده قرارداد بصورت يك طرفه توسط مالكين منفسخ خواهد شد»(پيوست 7)
7- در نهايت در توافقنامه مورخ 27/08/99 در بند «د» براي بار چهارم ذكر شده «در صورتيكه تا تاريخ 27/08/99 سازنده اقدام به پيش فروش واحد‌ها را نموده باشد عمل او غيرقانوني و برخلاف تعهدات قراردادي بوده و سازنده مي بايست سريعاً اقدام به فسخ آن معاملات نمايد ، در غير اينصورت كل قرارداد مشاركت در ساخت از طرف مالكين فسخ و سازنده از ساختمان خلع يد و مالكين با سازندگان ديگر جهت ادامه عمليات ساخت قرارداد منعقد خواهند نمود»(پيوست 10)
لازم به توضيح است كه شروط ذكر شده بالا به استناد مفهوم مخالف ماده 959 قانون مدني بر گرفته ازصفحه 576«كتاب نظم حقوقي كنوني مرحوم دكتر كاتوزيان» به طرز كاملاً صحيحي در قرارداد گنجانده شده است.(پيوست شماره 31)
8- در بند 8 ماده 6 قرارداد مشاركت در ساخت حل اختلافات احتمالي به نظر و راي داور مرضي الطرفين ارجاع شده است.(پيوست 1)
لازم است به عرض مبارك برسانيم كه سازنده (خوانده ) از شرايط مندرج در قرارداد مشاركت در ساخت و متمم آن و توافق نامه هاي بعدي امضا شده، عدول نموده، مرتكب تخلفات بارز و متعددي به شرح زير شده است وباعث ورود ضرر و زيان هنگفتي به مالكين گرديده است كه ادامه اين روند باعث تضرر بيشتر آنها مي شد:
1- علي رغم مندرجات ماده 3 قرارداد مشاركت در ساخت و بند الف متمم قرارداد، كليه هزينه‌هاي خريد و نصب كنتور ها ، انشعابات برق و آب و گاز اختصاصي و اشتراكي و فاضلاب و آسانسور و كليه مصالح مندرج در متمم قرارداد بر عهده سازنده (خوانده) بوده است تاكنون هيچ اقدام موثري به عمل نياورده است.(پيوست 1 و 2)
2- عليرغم مندرجات ماده 5 قرارداد مشاركت در ساخت(پيوست 1) و تاكيد آن دربخش زمان بندي متمم قرارداد در صفحه 1(پيوست 2) و بخش آخر توافقنامه مورخ 06/03/1397 (پيوست 7) و تمديد مهلت تحويل دهي تا تاريخ 1398٫3٫31 در بند الف توافق نامه مورخ 1397٫8٫5 (پيوست 8) و تمديد مجدد آن تا تاريخ 1399٫11٫15 مطابق بند «ب» توافق نامه مورخ 1399٫8٫27 (پيوست 9) ، متأسفانه خوانده تاكنون نسبت به تكميل عمليات و ساخت ساختمان و تحويل آن به مالكين و موكل هيچ اقدامي به عمل نياورده اند.
3- عليرغم ممنوعيت (محدوديت) قراردادي در بند 6 ماده 6 قرارداد مشاركت در ساخت (پيوست 1) وتكرارآن در بند8 در صفحه 3 متمم (پيوست 4) و تأكيد آن دربند «د» صفحه 10 توافق نامه مورخ 1399٫8٫27 (پيوست 10) مبني برتعهد سازنده برعدم واگذاري واحد‌هاي متعلقه خود تا زمان اتمام نازك كاري، تخلف قراردادي ديگري را مرتكب شده است و واحد‌هاي خود را به افراد ثالثي واگذار نموده كه اخيراً دونفر از آنان دادخواست واعتراض ثالث عليه مالكين تقديم دادگاه نموده بنابراين علاوه بر ايجاد حق مطالبه خسارات و وجوه التزام قراردادي، حق فسخ ديگري براي آنان ايجاد نموده است.
4- با توجه به موارد اشاره شده طبيعتاً مفاد ديگر قرارداد مشاركت در ساخت و مفاد متمم آن از جمله نصب و

راه‌اندازي منصمات ، تجهيزات و دستگاه هاي داخل و خارج آپارتمان ها، آسانسور، انباري همچنين اخذ پايان كار، صورت مجلس تفكيكي ، سند تفكيكي و ساير مستندات مطابق قرارداد مشاركت انجام نشده است كه از اين جهت هم قرارداد مشاركت در ساخت از جانب مالكين قابليت فسخ پيدا كرده است.
5- در پي اثبات عدم توانايي سازنده برادامه عمليات و تكميل ساختمان، موكل اظهارنامه هايي را در تاريخ هاي 18/02/97 و22/01/1401و 07/02/1401 خطاب به خوانده ارسال و اراده خود را مبني بر انفساخ قرارداد مشاركت به ايشان ابلاغ نموده است. (پيوست هاي 11تا13)
6-در تاريخ 27/08/1399طي جلسه اي مشترك، آقاي محمد ………… بعنوان داور مرضي الطرفين انتخاب و نامبرده درتاريخ هاي 16/11/1399 و 29/01/1400 پس از اثبات عدم توانايي و نبود اراده سازنده برادامه و تكميل عمليات ساختمان، رأي خود را مبني بر: 1-غيرقانوني بودن فروش واحد‌هاي متعلقه سازنده به اشخاص ثالث 2- پرداخت خسارات و وجوه التزام قراردادي به مالكين 3- صدور رأي بر فسخ قرارداد مشاركت از جانب مالكين 4- صدور رأي بر خلع يد سازنده از ساختمان (پروژه) محكوم نموده است.(پيوست هاي 14 و 15) كه حكم داور در تاريخ 19/07/1400 از طريق دادگاه به خوانده ابلاغ (پيوست 16) و درتاريخ 12/10/1400 در معيت مأمور اجرا،نماينده دادستان و مأمور كلانتري از ساختمان خلع يد شده است . (پيوست هاي 17 و 18)
7- مالكين در يك اقدام درست و قانوني در دو مرحله قبل و پس از خلع يد سازنده از محل ساختمان (كارگاه پروژه)، درخواست تامين دليل ازشوراي حل اختلاف تهران نموده كه منجر به صدور قرارتامين دليل وانجام كارشناسي توسط كارشناس رسمي دادگستري در خصوص مقادير و حدود عمليات انجام شده و نواقص موجود بر اساس قرارداد مشاركت در ساخت درتاريخ هاي 04/03/1400 و 02/12/1400 ، شده است كه بر اساس نظريات مذكورمقاديروحدود كارهاي انجام گرفته توسط خواهان بالغ بر 8 ميليارد و صد ميليون تومان برآورد شده و همچنين نواقص و عمليات باقيمانده توسط كارشناس احصاء و توسط موكلين در حال انجام است. (پيوست هاي شماره 19 تا 24)
8- لازم است به عرض برسانم كه اصل سند مالكيت ملك كه هنوز به نام موكلين است ، براي انجام كارهاي اداري تحويل خوانده شده است كه عليرغم درخواست هاي مكرر و اقدام و محكوميت قانوني تابحال آن را به موكل عودت نداده است كه رسيد اخذ شده از وي و حكم محكوميت صادره از دادگاه در اين زمينه به پيوست تقديم مي گردد. (پيوست هاي 25 و 29)
9- طبق عرف بازارايران در معاملات ملكي مخصوصاً درمعاملات قولنامه اي، خريداران از فروشندگان سندي را بعنوان بنچاق مطالبه مي كنند كه به نوعي نشان دهنده اصالت ملك و صحت معاملات قبلي انجام شده بر روي ملك را نشان مي دهد، من از دادگاه محترم استدعا دارم از خوانده محترم سوال بفرمايند آيا هنگام انجام معامله براي خريد آپارتمان (نامشخص) و امضا مبايعه نامه آن و با ملاحظه اين مورد كه طبيعتاً از محل ساختمان بازديد كرده بود و متوجه شده بود فروشنده اين ساختمان را بصورت قرارداد مشاركتي احداث مي كند، از نامبرده (خوانده رديف دوم) درخواست ابراز قرارداد مشاركت در ساخت و سند زمين آن را ننموده است؟ جواب آن از

چهار حالت خارج نيست: 1- يا اصلا سند يا قرارداد قبلي را مطالبه نكرده كه اقدام عليه خود نموده است 2- ياعليرغم مطالبه اسناد ذكر شده و رؤيت آنها سهل انگاري نموده 3- احتمال سوم اينكه عليرغم اطلاع از اصل موضوع در يك اقدام متهورانه نسبت به خريد آپارتمان (نامشخص) اقدام نموده است 4- يا اينكه اصلاً معامله اي دركار نبوده و مبايعه نامه ابرازي كاملاً صوري و در جهت تصاحب وبردن مال غير طراحي شده كه در چهار حالت ذكر شده بايد تبعات آن را متحمل شودشود و نتيجه آن ابطال معاملات ذكر شده درپي نقض رأي معترض عنه خواهد بود.

با عنايت به مطالب معنونه كه به اختصار بيان گرديد و با توجه به تخلفات مكرر و متعدد سازنده از شروط و تعهدات قراردادي در زمينه هاي 1- عدم تكميل به موقع ساختمان، اخذ پايان كار، سند تفكيكي واحدها و تحويل آپارتمان 2- عدم پرداخت خسارات و وجوه التزام قراردادي به مالكين مطابق متمم و الحاقيه هاي بعدي 3- فروش واحدهاي خود به اشخاص ثالث عليرغم تعهدات قراردادي كه واگذاري آن را به صورت محدود تا زمان اتمام نازك كاري ساختمان (كه به حق شرط عقلايي و بجا از طرف مالكين براي سازنده به منظور جلوگيري از فرار و شانه خالي كردن وي از انجام تعهدات قراردادي بوده است) ممنوع كرده بود ، كه علاوه بر تخلف سازنده از شروط و تعهدات قراردادي( به استناد پيوست هاي اشاره شده در بالا)، عمل ايشان با مواد مختلف قانوني ازجمله مواد 10، 219، 460،455، 581 582 قانون مدني و تبصره ماده 1 و بند 1ماده 4 قانون پيش فروش ساختمان و ماده 9 آئين نامه اجرايي قانون پيش فروش ساختمان مغايرت ومباينت داشت كه به استناد دلايل فوق، داور مرضي الطرفين آقاي ……………… به ترتيب ذكر شده در بند6 اخير، رأي خود را مبني بر انفساخ قرارداد مشاركت در ساخت و خلع يد سازنده از ساختمان با حفظ كليه حقوق متصوره و مكتسبه مالكين قبل از انفساخ قرارداد صادر و از طريق دادگاه به طرفين قرارداد ابلاغ نموده است.
حاليه با عنايت به دلايل ذكر شده و تاكيد بر موضوع در بندهاي چهارگانه قرارداد مشاركت در ساخت و متمم و توافقات بعدي آن بر عدم جواز فروش واحد‌هاي اختصاصي سازنده تا زمان اتمام مرحله نازك كاري ساختمان آن هم با موافقت مالكين به ترتيب ذكر شده در بالا كه كاملا موافق(مفهوم مخالف) ماده 959 قانون مدني در خصوص سلب جزئي حق تمتع فرد ، ماده 75 منشور حقوق شهروندي در خصوص سلب مالكيت فرد و ماده 474 قانون مدني، درمتن قرارداد گنجانده شده بود و تطابق آنها با قائده «المؤمنون عند شروطهم» و مخصوصاً به استناد فسخ قرارداد با رأي داور مرضي الطرفين و به استناد قانون تبعيت جزء از كل يعني وقتي قرارداد سابق فسخ گرديد قراردادهاي لاحق هم به تبعيت از قرارداد سابق بي اعتبار مي شود ، صدور رأي مبني بر نقض رأي معترض عنه و به تبع آن ابطال اجرائيه صادره و صدور دستور رفع تصرف از آپارتمان متصرفي توسط خوانده محمد ………. ، از محضر دادگاه مستدعيست.
با سپاس فراوان
يحيي رحمتي
وکیل تهران، وکیل پونک، وکیل کیفری، وکیل حقوقی.

نشانی: تهران(پونک) ، انتهای اتوبان همت غرب، بعد از پل اشرفی اصفهانی ، ابتدای سردار جنگل، بعد از حیدری مقدم ،پلاک 25( مجتمع پویا) طبقه دوم ، واحد 19 تلفن دفتر : 46138297

همراه :4755038-0912

مواد قانونی استناد شده در متن دادخواست

ماده ۱۰ قانون مدنی
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

ماده ۲۱۹ قانون مدنی
عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌ الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت ‌قانونی فسخ شود.

ماده ۴۵۵ قانون مدنی
اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل اینکه نزد کسی رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.

ماده ۴۶۰ قانون مدنی
در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.

ماده 581قانون مدنی
تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.
ماده 582قانون مدنی
شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.

ماده ۹۵۹ قانون مدنی
هیچ کس نمی‌تواند به طور کلی حق تمتع و یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.

تبصره - در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه هست.

ماده ۴ از قانون پیش فروش ساختمان

ماده ۹ آئین نامه پیش فروش ساختمان
در تنظیم سند پیش فروش، قیود و محدودیت‌های مندرج در سند مالکیت پیش فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.

جهت راحتی مطالعه کاربران محترم تصویر دادخواست فوق را در زیر آورده ایم: 👇👇👇👇👇