وکیل پایه یک دادگستری یحیی رحمتی
تخلفات ساختمانی؛ از کمیسیون ماده ۱۰۰ تا دیوان عدالت اداری
✅
🔹منبع:پايگاه آموزش همگانى (مهداد)قوه قضاييه
جهت پاسخ به سؤالات پیرامون تخلفات ساختمانی و رسیدگی به این تخلفات در کمیسیون ماده ۱۰۰ پايگاه آموزش همگانى (مهداد)قوه قضاييهبه گفتگوی اختصاصی با دکتر سعید کریمی؛ مستشار تجدیدنظر و مدیرکل بازرسی و رسیدگی به شکایات دیوان عدالت اداری پرداخته‌است که می‌خوانید.
🔹 به‌عنوان اولین سؤال بفرمایید بر اساس چه ماده‌قانونی شهروندان مکلف به اخذ پروانه ساخت از شهرداری هستند؟
برای اینکه شهرهایی مناسب زندگی ایده ال داشته باشیم و شهرها متناسب با نیازهای روز طراحی و مورداستفاده قرار گیرند باید نکاتی در خصوص احداث بنا موردتوجه شهروندان محترم قرار گیرد؛ که در این مطلب سعی داریم به‌اختصار به آن بپردازیم. بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر مکلف‌اند قبل از هر اقدام عمرانی، تفکیک اراضی، احداث بنا یا عملیات ساختمانی، از شهرداری پروانه اخذ کنند و در صورت عدم اخذ پروانه، شهرداری می‌تواند از ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری کند.
در خصوص این ماده نکته حائز اهمیت اینکه تمام مالکان اراضی و املاک باید قبل از هرگونه اقدامی در ملکشان که جنبه ساخت‌وساز و عملیات عمرانی داشته باشد؛ از شهرداری پروانه اخذ کنند. خواه مالکان خصوصی و خواه دولتی؛ خواه اینکه از قبل در ملک بنایی وجود داشته و یا اینکه زمین خالی باشد؛ خواه مالک بخواهد ملک خود را توسعه و تغییر بدهد و یا حتی تصمیم بگیرد که دور ملک را دیوار بکشد؛ تمامی این موارد مستلزم اخذ پروانه است؛ بنابراین هر اقدام عمرانی، تفکیک اراضی یا احداث بنا چه کم یا زیاد منوط به اخذ پروانه می‌باشد.
🔹لطفاً در خصوص اخذ پروانه از شهرداری توضیح بیشتری بفرمایید؟
پروانه به معنای مجوز اقدام است که از سوی شهرداری به‌عنوان متولی حوزه شهری صادر می‌شود. شرایط صدور پروانه هم باید منطبق بر طرح‌های جامع و تفصیلی شهر باشد؛ یعنی ملاک‌ها و ضوابطی وجود دارد که بر اساس آن پروانه صادر می‌شود. به‌عنوان‌مثال ملکی که دارای کاربری مشخص و در محدوده خاصی واقع‌شده با ملکی که دارای کاربری دیگری است و در یک منطقه خاص وجود دارد؛ ممکن است ضوابط احداث و اخذ پروانه‌شان متفاوت باشد.
طرح‌های جامع و تفصیلی و همچنین مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری، ضوابطی است که پروانه بر اساس آن صادر می‌شود. درواقع پروانه یک مجوز قانونی برای شروع به کار است. همان‌طور که اگر کاسبی بخواهد کسب‌وکاری ایجاد کند باید از اتحادیه مربوطه مجوز بگیرد؛ شهروندان نیز اگر بخواهند هرگونه اقدام عمرانی و ساختمانی در زمین انجام دهند و در اراضی ولو اینکه قبلاً در آن ملکی بوده است و یا احداث طبقات بیشتر در ملک و یا پارکینگ مسقف در حیاط ایجاد نمایند و امثال آن باید از شهرداری مجوز اخذ کنند.
🔹چنانچه شهروندان در ساخت و سازهای خود تخلف کنند، در کجا رسیدگی می شود؟
درصورتی‌که شهروندان دچار تخلفات ساختمانی شده و یا بدون مجوز اقدام به ساخت‌وساز نمایند، به‌طورکلی در کمیسیون ماده ۱۰۰ رسیدگی شده و آراء مختلفی صادر می‌شود. گاهی رأی به تخریب، جریمه و یا اعاده وضع می‌دهد که با توجه به نوع تخلف متفاوت است. مثلاً در اضافه بنا اگر تخلف خیلی محدود باشد ممکن است کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی به جریمه صادر کند. ولی در مورد تجاوز به معابر معمولاً رأی به تخریب صادر می‌شود چون عوارض این تخلف متوجه همسایگان و عابرین می‌شود. در مورد کسری پارکینگ نیز رأی به جریمه و یا اعاده آن قسمت که قرار بوده پارکینگ احداث شود ولی اقدامی صورت نگرفته، صادر می‌شود. نحوه محاسبه جریمه نیز فرمولی دارد که درواقع ضریب‌های متفاوتی برای آن پیش‌بینی‌شده است که ضریب جریمه تخلف در اماکن تجاری بیش از اماکن مسکونی است.
سازندگان و مالکان محترم دقت داشته باشند که املاکشان را با توجه به پروانه ساختمانی احداث کنند و مرتکب تخلف نشوند چون ارتکاب تخلف، روند صدور پایان کار و اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و سند را دچار اختلال و روند طولانی خواهد کرد.
🔹منظور از محدوده چیست؟
اگر بخواهیم به زبان ساده آن را توضیح دهیم مثلاً در نقشه‌های منتشرشده تهران، ۲۲ منطقه وجود دارد که این محدوده شهر تهران می‌باشد. در این رابطه قانونی به‌عنوان تعاریف حریم و محدوده شهر و روستا، شهرک و نحوه تعیین آن وجود دارد. بر اساس ماده ۱ این قانون، محدوده عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم‌الاجرا می‌باشد.
🔹حریم چیست؟
حریم اراضی خارج از محدوده است.
برای اینکه معمولاً شهرها در آینده به دلیل رشد جمعیت و گسترش شهرسازی توسعه پیدا می‌کنند؛ پیرامون محدوده شهرها اراضی وجود دارد که چسبیده به محدوده است و برای توسعه آتی شهر مدنظر قرار می‌گیرد. در حریم شهرها هم نظارت و کنترل بر عهده شهرداری است.
حریم شهر در ماده ۲ قانون محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک این‌گونه تعریف شده است: قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید. به‌منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگل‌ها هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تأسیسات در داخل حریم شهر تنها در چهارچوب ضوابط و مقررات طرح‌های جامع و هادی امکان‌پذیر خواهد بود. نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تأسیسات در داخل حریم شهر و حفاظت از حریم به عهده شهرداری مربوط می‌باشد و هرگونه ساخت‌وساز غیرمجاز در این حریم تخلف محسوب می‌گردد
🔹کمیسیون ماده ۱۰۰ چه جایگاهی دارد و از چه اعضایی تشکیل شده است؟
در جریان ساخت‌وساز احتمال تخلف وجود دارد. در این رابطه قانون‌گذار در ماده ۱۰۰ شهرداری و تبصره‌های آن اولاً تخلفات ساختمانی را بیان کرده که چه مواردی هستند و دوم مرجع رسیدگی را در این ماده مشخص کرده است. برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی کمیسیون ماده ۱۰۰ در شهرداری وجود دارد و دارای مرحله بدوی و تجدیدنظر است که در صورت وقوع تخلف ساختمانی در این کمیسیون مطرح و رسیدگی می‌شود. اعضای این کمیسیون سه نفر و شامل یک عضو قضایی به نمایندگی از دادگستری، یک عضو شورای شهر و نماینده وزارت کشور می‌باشد.
🔹انواع تخلفات شایع ساختمانی را بیان فرمایید؟
تخلفات ساختمانی گوناگون هستند که چند مورد از مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:
تخلف اضافه بنای زائد بر مصاحت زیربنای مندرج در پروانه همان‌طور که اشاره شد در هنگام عملیات عمرانی یا ساخت‌وساز، ابتدا باید پروانه اخذ شود. در این پروانه میزان ساخت‌وساز، سطح اشغال، تعداد پارکینگ تأمینی، تعداد طبقات و ارتفاع لازم قید می‌شود. اگر مازاد بر بنای مندرج در پروانه، ساخت‌وساز صورت گیرد، تخلف بنای مازاد بوده و در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود. به‌عنوان نمونه اگر از شهرداری پروانه ساخت ۵ طبقه ۱۲۰متری و تک‌واحدی اخذ گردد ولی ۱۳۰ متر ساخته شود، ۱۰متر اضافه بنا تخلف بوده و به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می‌شود.
تخلف احداث بنای بدون پروانه یک تخلفی که بعضاً اتفاق می‌افتد و در حال حاضر به‌واسطه افزایش نظارت شهرداری‌ها کمتر شده تخلف احداث بنای بدون پروانه است که بیشتر در شهرهای کوچک و حریم‌های شهر به دلیل نظارت کمتر صورت می‌گیرد. یعنی شخص از ابتدا بدون اینکه پروانه گرفته باشد کل ساختمان را احداث می‌کند.
تخلف در احداث پارکینگ تخلف شایع دیگر عدم احداث پارکینگ و یا کمتر از میزان موردنیاز ساختمان یا پارکینگ احداثی بلااستفاده می‌باشد. این نکته قابل‌توجه است که املاک مختلف و کاربری‌های متفاوت، نیازمند تعداد پارکینگ متفاوت هستند. مثلاً ممکن است براساس ضوابط طرح تفصیلی، ملکی که بالای ۲۰۰ متر مساحت دارد نیازمند دو پارکینگ باشد یا املاک اداری و تجاری چون مراجعه‌کنندگان زیادی دارند تعداد پارکینگ بیشتری احتیاج داشته باشند.
تخلف تجاوز به معابر شهری یکی دیگر از تخلفات، تجاوز به معابر شهر است. به این معنا که هنگام ساخت‌وساز بخشی از ساختمان به فضای پیاده‌رو یا بیرون از ملک تجاوز می‌کند؛ مثلاً بالکن غیرمجاز احداث می‌شود. البته ممکن است براساس ضوابط طرح تفصیلی طبقات ۲،۳ یا ۴ بعضاً اجازه پیش‌روی داشته ولی اگر بیش از حد مجاز باشد به آن تخلف تجاوز به معابر شهر گفته می‌شود.
تخلف استفاده غیرمجاز از کاربری ملک تخلف استفاده غیرمجاز از کاربری ملک در کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل‌طرح است. شهرداری‌ها مکلف‌اند کاربری ملک را در پروانه قید کنند و بعد از اینکه احداث ملک تمام شد پایان کار و سند صادر می‌شود. بنابراین، اگر مالکی از کاربری مصوب تخطی کند و استفاده غیرمجاز انجام دهد با طرح موضوع در کمیسیون ماده۱۰۰، رأی به تعطیلی صادر می‌شود؛ مثلاً کاربری ملکی مسکونی است ولی از آن استفاده تجاری شود.
🔹مجازات و نحوه برخورد با تخلفات ساختمانی چگونه است؟ به‌طور کلی کمیسیون ماده ۱۰۰ آراء
مختلفی صادر می‌کند. گاهی رأی به تخریب، جریمه یا اعاده وضع(بازگشت به وضعیت سابق) می‌دهد که با توجه به نوع تخلف متفاوت است. مثلاً در اضافه بنا اگر تخلف خیلی محدود باشد ممکن است کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی به جریمه صادر کند. ولی در مورد تجاوز به معابر معمولاً رأی به تخریب صادر می‌شود چون عوارض این تخلف متوجه همسایگان و عابرین می‌شود. در مورد کسری پارکینگ نیز رأی به جریمه یا اعاده آن قسمت که قرار بوده پارکینگ احداث شود ولی اقدامی صورت نگرفته، صادر می‌شود.نحوه محاسبه جریمه نیز فرمولی دارد که ضریب‌های متفاوتی برای آن پیش‌بینی شده است که ضریب جریمه تخلف در اماکن تجاری بیش از اماکن مسکونی است.
🔹توجه به چه نکاتی از سوی سازندگان و مالکان ضروری است تا با مشکلات قانونی و جریمه‌ها مواجه نشوند؟
سازندگان و مالکان محترم دقت داشته باشند که املاکشان را با توجه به پروانه ساختمانی احداث کنند و مرتکب تخلف نشوند چون ارتکاب تخلف روند صدور پایان کار و اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و سند را دچار اختلال و روند طولانی خواهد کرد.
🔹اگر شهروندان به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ اعتراض داشته باشند چه باید بکنند؟
همان‌طور که اشاره شد کمیسیون ماده ۱۰۰ یک کمیسیون بدوی دارد و رأی صادره آن ظرف ۱۰ روز از سوی شهرداری، مالک یا ذی‌نفع ملک قابل‌اعتراض است و سپس پرونده در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ رسیدگی خواهد شد. رأی قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ نیز ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ، قابل‌اعتراض در دیوان عدالت اداری است و اگر مالک اعتراضی به این رأی دارد باید به‌صورت مستدل و مستند دادخواست خود را به دیوان عدالت بدهد تا موضوع رسیدگی شود. در صورتی که اعتراض شاکی وارد تشخیص داده شود رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ نقض و برای رسیدگی مجدد به کمیسیون اعاده می‌شود اما در صورتی‌که اعتراض وارد تشخیص داده نشود، شکایت شاکی رد می‌شود و رأی کمیسیون لازم‌الاجرا خواهد بود.
🔹کمیسیون‌های شهرداری هم‌چون دادگاه و دادسراها در محل مشخصی مستقر هستند؟
در این رابطه الزامی وجود ندارد که حتماً کمیسیون‌ها در مکان‌های مختلفی مستقر باشند. در برخی از شهرها فقط یک کمیسیون وجود دارد. محل استقرار کمیسیون‌ها و دبیرخانه آن در شهرداری است و شهرداری‌ها ممکن است یک کمیسیون بدوی داشته باشند. حتی ممکن است در شهرهای کوچک کمیسیون تجدیدنظر نداشته باشند و بعضی از شهرهای بزرگ چند کمیسیون بدوی و یک یا دو کمیسیون تجدیدنظر دارند.
شهرداری‌ها می‌توانند کمیسیون ماده ۱۰۰ را در ناحیه شهری و یا در یک منطقه مستقر و یا متمرکز کنند مثل اینکه یک دادسرا دو یا سه منطقه شهرداری را رسیدگی می‌کند. در این مورد تقسیم‌کار وجود دارد و براساس حجم پرونده‌ها و میزان تخلفات ساختمانی تعیین می‌گردد. ممکن است به‌عنوان مثال در منطقه ۲۲ ساخت‌وساز و به‌تبع آن تخلف بیشتر صورت گیرد و یا در یک منطقه قدیمی تهران، ساخت‌وساز چندانی نبوده لذا نیاز به کمیسیون مجزا نداشته باشد.
در این خصوص ضوابطی وجود دارد. معمولاً شروع رسیدگی به تخلفات با گزارش شهرداری است و این کمیسیون مرجع رسیدگی در تخلفات شهرداری‌ها می‌باشد؛ یعنی مردم به شهرداری‌ها گزارش می‌دهند و شهرداری گزارش را به کمیسیون‌ها ارجاع می‌دهد.با توجه به مشکلات و عوارضی که تخلفات ساختمانی ایجاد می‌کند، امروزه رویکرد به نظارت بیشتر و افزایش آراء در خصوص تخریب تخلفات ساختمانی بیشتر شده است. لذا مالکانی که در هنگام ساخت‌وساز مرتکب تخلف می‌شوند باید این نکته را مدنظر قرار دهند که بعد از ساخت‌وساز با آراء تخریب مواجه و دچار ضرر و زیان خواهند شد.
🔹چه زمانی پایان کار صادر می‌شود؟
شروع عملیات ساختمانی باید با اخذ پروانه ساختمانی باشد و خاتمه آن منجر به صدور پایان کار می‌شود. زمانی که تخلفات ساختمانی یک ملک حل‌وفصل گردد یعنی پرونده ملک به کمیسیون رفته و در مورد آن تصمیم‌گیری شده باشد یعنی در صورت لزوم تخریب، جریمه و عوارضش پرداخت شود و سپس پایان کار صادر گردد. بعد از آن، صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود و سپس با رعایت مقررات مربوط به قانون ثبت، سند رسمی ملک قابل صدور خواهد بود.
نکته پایانی اگر شخصی مرتکب تخلفی مثل اضافه بنا شد و کمیسیون رأی به جریمه داد مالک یا سازنده بعد از مراجعه به شهرداری باید علاوه‌بر جریمه، عوارض مربوطه را هم بپردازد؛ یعنی مثلاً اگر ۳۰ متر اضافه بنا داشت و کمیسیون جریمه برای این شخص در نظر گرفت، باید بعد از صدور رأی کمیسیون، عوارض پروانه ساختمانی ۳۰ متر اضافه بنا را هم به شهرداری بپردازد تا پایان کار صادر گردد.
/منبع:پايگاه آموزش همگانى (مهداد)قوه قضاييه
🌋🌋🌋🌋🌋🌋🌋🌋🌋🌋🌋🌋🌋🌋🌋🌋
